馬光遠:如何解讀最近驚人的房價表現及趨勢

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  2017年開年前兩個月的經濟數據超乎預期的強勁。無論是進出口,投資,還是房地產,數據大多高於預期。

  前2個月進出口總值3.89萬億元人民幣,比去年同期增長20.6%。其中2月份進出口總值增長21.9%。出口增長4.2%;進口增速高達44.7%;前兩個月固定資產投資同比增速為8.9%,高於去年平均增速8.1%;房地產開發投資前兩個月同比名義增長8.9%,增速比去年全年提高2個百分點。

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  具體來看房地產的表現,自去年“9.30”調控以來,熱點城市的銷量迅速降溫,但今年年後,本屬淡季和已經基本冷靜的房地產市場再燃戰火,房地產的各項數據好於預期。除了開發投資反彈至8.9%的近兩年高位。房地產銷售數據並沒有出現斷崖式的下滑。前兩個月,商品房銷售面積14054萬平方米,同比增長25.1%,增速比去年全年提高2.6個百分點。商品房銷售額10806億元,增長26.0%。

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  其他房地產的數據也不錯,房屋新開工面積17238萬平方米,增長10.4%,增速提高2.3個百分點。其中,住宅新開工面積12410萬平方米,增長14.8%。房屋竣工面積16141萬平方米,增長15.8%,前兩個月房地產開發企業土地購置面積2374萬平方米,同比增長6.2%,而去年全年為下降3.4%。

  相對於這些統計數據,更驚人的是一些去年本來趨穩的熱點城市再次瘋漲,同時,一些和熱點核心城市有緊密關係的三線城市,啟動漲價熱銷模式:

  其一,一線城市仍然瘋狂。

  比如,北京,統計數據顯示,前兩個月,四個一線城市中,除了廣州仍然上漲之外,北京、上海、深圳的新房環比都停漲。

  但事實的情況是,北京以及環北京地帶二手房漲幅非常嚇人,幾乎是一天一個價。

  網上流傳的一個段子是:北京一個房子賣家報價728萬,買家砍價到夜里11點745萬成交。恐慌和搶房的狂熱讓我想起了2010年在四萬億的刺激下北京樓市的盛況。

  事實上,北京和環北京地帶去年11月以來一直沒有降溫,仍然在漲。

  統計數據統計的新房“不漲”了,原因在於有關部門不給價格高的樓盤發預售許可了而已。而環北京地帶,不管有沒有緊密聯系及實質性的利好,可謂雞犬升天,加之兩會前領導重視,導致京津冀概念再次升溫,武清、固安、香河、涿州等樓市一片火爆,到處都是投資客。

  一線城市里,去年漲幅一般的廣州開始補漲,深圳在經曆短期的調整之後,大家又開始高度關注樓市,市場的情緒明顯升溫。

  其二,多年沒漲的海南樓市,自去年年底以來終於揚眉吐氣,漲勢如潮。

  三亞多年來沒有出現的搶房局面再現江湖。春節過後,筆者受朋友之邀去海口、三亞考察樓市,近距離感受到海南樓市實質性的反彈,很多售樓處擠滿了看房的,好的樓盤稍微猶豫可能房子就沒了。

  海南省公布的數據顯示,2016年全年,海口市房屋累計銷售面積432.65萬平方米,同比增長15.9%;三亞市房屋累計銷售面積151.53萬平方米,同比增長35.7%。2017年前兩個月,三亞樓市延續了去年年底火爆的行情,其中1月份網簽備案4298套,同比上漲24.29%;2份網簽備案6865套,同比上漲173.17%,三亞的成交均價超過了2萬元的大關。國家統計局發布的1月70城市數據顯示,1月份漲幅最高的城市為三亞,環比漲幅1.7%。

  第三,一些熱點城市周圍的三線城市。

  這些三線城市的特點一是在熱點城市的周邊,受熱點城市限購和去年暴漲的影響,使得資金向他們流動,二是去年漲幅不明顯,價值窪地凸顯,導致資金流入,三是一些諸如京津冀都市圈概念的衛星城。

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  對於最近驚人的房地產市場,究竟怎麼看,根據筆者最近一段時間的觀察,“兩會”前後,房地產市場在調控的大背景下逆勢再漲,原因和邏輯都很複雜。大致有這麼幾條:

  第一,房地產政策的“塔西陀陷阱”,經過多年的調控之後,民眾對於政策的執行力和效果已經不抱希望,市場一旦有風吹草動,立即就會奮不顧身的殺入;

  第二,房地產市場的很多玩法,大家已經比較熟悉。比如,北京今年的供地計劃比去年砍掉了一半,直接導致未來供給短缺的預期,這是最近北京房價上漲的重要原因,而統計數據所謂的“停漲”連普通老百姓都知道是不讓賣高價盤的結果,而不是真的不漲了;

  第三,政策前後表述不同導致市場預期的逆轉。從去年“9.30”到年底的中央經濟工作會議,對房地產的調控調子極為嚴厲,但“兩會”發布的政府工作報告,調子突然極為溫和,既沒有提“房子是用來住的,不是用來炒的”,更沒有提遏製熱點城市房價過快上漲,給外界的解讀是,為了穩增長,政策會對房地產展示跟溫柔的一面;

  第四,在很多資金沒有其它投資渠道,去海外投資被嚴格限制的情況下,重回中國內地房地產,大家在限購以及去年暴漲之後的城市里繼續尋找投資機會;

  第五,有些地方,房子仍然是炒的,比如環北京地帶,“京津冀”這三個字基本被炒糊了,在產業、人口、公共政策還遠遠沒有到位的情況下,甚至交通仍然在規劃中,房價已經提前暴漲到位,滿眼都是投資客。如果一體化一旦不能兌現,可以想象,這些地方的樓市將面臨一場如何嚇人的慘劇。

  但是,從市場的基本面看,無論是一線的再次升溫,還是三線的熱炒,都不可能持久。熱點城市的房價到了今天這個瘋狂程度,再奮不顧身殺入,除非你是真正需要住房的人,除非你買的是必須買的學區房,除非你買的是北上廣深的核心地段的房子,除非我們用一次通脹把泡沫做實,否則,在這個時候,殺入市場,追高,都很危險。盡管房價一再嘲笑經濟學的基本原理,但原理最終一定會起作用。就目前全國的房價而言,除了少數城市,除了海南還能炒一陣子,除了10個左右的核心城市,能夠投資的地方越來越少。

  在政策上,就目前的房地產焦慮的表現提幾點建議:

  第一,一定要盡快放棄錯誤的“去庫存”政策,“庫存”不是中國房地產的真問題,中國房地產的真問題是資源錯配,是熱點城市的上漲預期難以逆轉,而不是三四線的庫存,在政策層面必須改弦更張;

  第二,政策一定要統一,中央經濟工作會議的調子,一定要在政府工作報告中同樣體現;

  第三,一定要認真對待目前的非理性的看漲預期,一定不能被統計局不靠譜的數據迷惑,在政策上動搖;

  第四,對於熱點城市,一定要督促土地供應計劃,增加住房用地,計劃要有約束力,不能搞饑餓營銷;

  第五,一定要抓緊搞一次中國住房狀況普查,搞清楚中國,每個城市究竟有多少房子,避免恐慌性的搶購。

  最後,說個最近在朋友圈熱轉的段子:一對北大清華畢業的年輕父母問孔子,買不起學區房,怎麼辦?孔子曰:如果北大清華畢業都買不起房,還買學區房做啥。。。。。。

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