樓市限購升級!投資客正轉向三四線,看有沒有你的城市!

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3月11日,海南三亞市人民政府發布《三亞市人民政府關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》。通知指出,三亞房地產市場將嚴格執行商品房銷售明碼標價規定、嚴格禁止預售商品房轉讓。認真執行差別化的住房信貸政策,在三亞市購買第2套住房的家庭申請商業性個人住房貸款首付比例不得低於50%,暫停向購買第3套及以上住房的家庭發放商業性個人住房貸款。

值得一提的是,三亞是繼3月2日杭州限購升級之後,又一個調控加碼的熱點城市。信號意義重大!那麼,熱門城市購房需求受到擠壓後是否已溢出到三四線城市?

全國樓市調控仍在繼續,繼上周南昌出台限購措施後,三亞開始對樓市調控,主要以下四個著力點:

1、嚴格執行商品房銷售明碼標價規定;

2、嚴格禁止預售商品房轉讓;

3、加強房地產市場秩序監管

4、認真執行差別化的住房信貸政策:購買第2套住房的家庭申請商業性個人住房貸款首付比例不得低於50%;暫停向購買第3套及以上住房的家庭發放商業性個人住房貸款。

為促進我市房地產市場平穩健康發展,緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位,防止房地產市場出現大起大落,結合本市實際,現就有關事項通知如下:

一、嚴格執行商品房銷售明碼標價規定

開發企業在辦理商品房預(銷)售許可時需嚴格按照國家發改委《商品房銷售明碼標價的規定》向住建部門報備商品房房源和價格,並嚴格按照“一房一價”進行銷售。住建部門應會同有關部門對全市商品房在售項目開展商品房銷售明碼標價的專項檢查工作,對未按要求公示房源和價格的開發企業從嚴從重處罰,維護好房地產市場秩序。

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二、嚴格禁止預售商品房轉讓

禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前,住建部門不得為其辦理轉讓等手續;房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的,房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。

三、加強房地產市場秩序監管

建立全市房地產銷售信息每日統計報告製度。住建部門要結合三亞房地產銷售和購房者需

求情況,研究製定短期和長期相結合,促進房地產市場平穩健康發展的長效機製和基礎性製度安排。嚴禁開發企業與客戶簽訂“陰陽合同”。對房地產企業虛擬交易、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為,停止網上銷售,並記入不良信用檔案,降低直至取消資質。嚴肅查處房地產經紀機構與房地產開發企業聯手炒作、哄抬房價等違法違規行為。

四、認真執行差別化的住房信貸政策

在本市購買首套住房的家庭申請商業性個人住房貸款首付比例按國家相關規定執行;購買第2套住房的家庭申請商業性個人住房貸款首付比例不得低於50%;暫停向購買第3套及以上住房的家庭發放商業性個人住房貸款。上述個人住房信貸政策調整由人民銀行海口中心支行、銀監會海南監管局指導省級市場利率定價自律機製決議後實施。

五、堅持正確的輿論引導

新聞媒體要強化輿論宣傳和正面引導,著重宣傳各項房地產市場調控政策措施,宣傳住房保障工作進展和成效,引導居民理性消費。對製造、散布虛假消息的當事人,要追究其法律責任。各有關部門要深入解讀各項調控政策措施,及時解答民眾關心的問題,共同維護我市房地產市場平穩健康發展的良好局面。

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在分類調控、因城因地施策的政策基調下,熱點城市持續調控不斷。今年以來,杭州、北京、河北、南昌等地都出台了有關房地產調控的政策。從內容看,各地持續發布政策,政策內容涉及房地產信貸、資金、購買資格、供應等多方面,政策力度逐漸收緊。

2月27日:重慶率先表態,表示將通過四個方面堅決遏製投機炒房行為。

2月28日:北京提出將對自住型商品房的銷售政策進行調整,一是隻針對無房家庭進行銷售,二是不允許三年內有房屋轉出記錄的家庭申購。

3月1日:河北保定涿州市規定,非本市戶籍居民僅允許購買1套住房(含二手房)。

3月2日:杭州住宅限購升級,本地人限購第三套住宅,外地人必須交滿2年社保等。

3月2日,保定市的淶水縣亦出台限購政策。包括非本地戶籍居民家庭限購1套房且首付不低於30%,本地戶籍居民購買第二套住房首付比例不低於60%。

海通證券最新報告分析稱,一線城市成交下滑顯著,二線和三四線成交漲幅收窄。2 月監測的主要城市成交面積環比均出現下滑,以往春節月成交比正常月份成交量小,但 2017 年卻是相反。分線來看,一線城市成交下滑最為明顯,同環比均出現下滑,一方面是受到限購限貸政策影響需求收縮,另一方面 1-2 月批準上市面積同比萎縮26.5%。二線和三四線城市累計同比雖然為正,但相較去年增速有所下行。此外,城市間的分化較為顯著,一線城市中僅有廣州累計成交為正,二線城市中成都和三亞累計同比漲幅居前。

今年以來,一二線熱點城市和三四線的樓市銷量呈現兩極化態勢,即使春節因素亦無法阻擋。

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大家都知道,去年上海實行最嚴樓市新政後,對上海房產市場以及周邊城市起到了立竿見影的效果。上海的樓市在持續高燒後,成交量價也出現降溫。而提高非滬籍人士購房門檻的“新政”無形間讓購房需求外溢,一時間以蘇州、南京為代表的長三角城市樓市熱度風頭無二。

本輪熱點城市調控不斷,購房需求受到擠壓後是否已溢出到三四線城市?方正宏觀任澤平最新發布的研報認為:

由於房地產庫存主要集中在三四線城市,去庫存政策的因城施策色彩明顯。2016年全國商品房銷售面積增速達22.5%,為2010年以來最高值,較2015年提升16個百分點。其中,一線城市商品房銷量增速為9.0%,較2015年下降6.3個百分點;二線城市商品房銷量增速為27.1%,上升18.1個百分點;三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%,上升16.6個百分點。

從1-2月數據看,三四線樣本城市銷量同比增速仍然保持高位,但較2016年12月下降。在根據Wind日交易數據整理的46個三四線樣本城市中,2017年1-2月有34個三四線樣本城市的日均成交量同比為正,其中有29個城市同比增速超過20%、16個超過50%、3個超過100%。但從整體看,以簡單算術平均值計算,1-2月三四線城市房地產成交量同比增速為38.0%,保持快速增長,但低於2016年12月的42.8%;從月日均成交量合計同比看,1-2月,46個三四線樣本城市同比增速為26.2%,低於2016年12月的29.3%。

對於三四線地產銷量火爆的原因,任澤平分析稱,國際經驗表明,人口遷移的第二個階段是從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移,三四線人口面臨遷入停滯,大都市圈人口繼續增加。

他表示,人口遷移存在兩個階段:第一階段,人口從農村向城市遷移,一二線和三四線城市都有人口遷入,這可能跟這一階段產業以加工貿易、中低端製造業和資源性產業為主有關。第二階段,當城市化處於中後期時,人口從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移,三四線人口面臨遷入停滯,大都市圈人口繼續增加,集聚效應更加明顯,這可能跟產業向高端製造業和現代服務業升級,以及大都市圈學校醫院等公共資源富集有關。

中原地產首席分析師張大偉亦表示,毫無疑問,已經調控的核心一、二線城市不會存在鬆動的機會。但當全國核心一、二線城市“全城限購限貸”之後,樓市需求勢必會外溢到其他城市,這些非熱點城市可能迎來“活”的時機,將成為新一輪的樓市熱點。

天風證券近期對鎮江、常州等城市進行調研時發現,三四線城市前期庫存高企,14~16年積極去庫存且土地供給大幅減少的城市去化周期已得到明顯的改善。核心都市圈周邊的三四線城市溢出效應較為明顯,一二線城市的購房者較多,一旦一二線地產調控政策放寬,資金預計會回流核心城市;位於長三角等發達地區的強三四線城市銷售增長主要來自本地需求,溢出效應不明顯,部分毗鄰都市圈的項目受益於周邊一二線城市限購。其報告認為三四線未來銷售情況會出現分化,需要重點關注城市是否有經濟和人口基本面支撐,以及是否處於核心經濟圈,同時關注供地情況。

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