薑超:2017房產凜冬將至,我們怎麼辦?

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宏觀第一名、海通證券薑超

“房地產這一次的調控一定是史無前例的,一定會把房價按下來。” 在新財富第十四屆最佳分析師評選宏觀第一名、海通證券薑超看來,房地產泡沫不可持續,地產行業迎來冬天的同時,2017年資本市場、債市、服務性的創新產業都會喜迎春天。未來的希望在於效率提升,在於改革、在於創新、在於服務,而國企改革就是提高效率的重要方式。

今年全球市場頗為不平靜,而在中國,房地產依然是經濟新常態的主要引擎,高企房價壓低其他類別消費慾望,民間投資同比極度萎縮,出口形勢也不容樂觀,人民幣自2016年年初貶值5%,最近更進入加速通道。儘管央行決心走出“棄房價、保匯率”與“棄匯率、保房價”之外的第三條道路,但泡沫如何消解,資金脫實向虛的格局如何扭轉,都是艱難的考驗。中國經濟的這份2017年考卷,新財富第十四屆最佳分析師宏觀第一名薑超如何作答?

房價風險最大 嚴控房價勢在必行

2016年全國地產銷量比2013年增長了30%,這一結果與人口關係不大,而是純粹的貨幣現象。2016年信貸資料顯示,房貸佔信貸比例接近50%。而據海通證券統計,2016年房地產銷售總金額大約在14萬億元,其中一手房銷售額10萬億,二手房銷售額4萬億,房貸總額7萬億,這意味著2016年購房一半都靠貸款,房地產對貸款的高依賴度接近於美國2007年金融危機時期。

近年,中國GDP增速維持在7%左右,GDP總量約70萬億,每年新增GDP約5-6萬億。為了創造5-6萬億GDP卻新增了7萬億的房貸。對此,薑超指出:“雖然我們通過房地產把經濟穩住了,但是付出了房價暴漲和增大金融風險的巨大代價。”

眾所周知,真正決定房價的是貨幣數量,中國M2在過去15年增長了10倍,直觀的表現房地產應聲漲價,今年這個迴圈已經出現了問題。經濟企穩,匯率持續貶值,核心的原因正是房價的急劇上漲。形象地說,把上海、北京的房子賣了以後,可以隨便在全球置業,把中國一二線賣掉可以把美國買下來。在這種情況下,房價繼續漲,人民幣兌美元就會繼續貶值,房價上漲直接導致匯率承壓。

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因此,薑超認為,政府要解決匯率貶值問題,只有從房價入手。如果中國房價繼續上漲,匯率貶值將是無底的,更為關鍵的是人民幣貶值對出口產業的幫助微小,因為全球需求不足,用匯率貶值促進出口增長的路似乎已經走不通。再加上川普表示要給中國加關稅,人民幣貶值預期會繼續強化,資金流出越來越多。因此,要穩住匯率貶值的預期,未來必須抑製房價泡沫。

薑超稱:“房地產這一次的調控一定是史無前例的,一定會把房價按下來。”

當前市場:繁榮頂點,加息之前短期平靜

加息之前短期平靜。商品和股市領漲。17年以來,鐵礦石、銅和黃金等部分商品價格依舊錶現出色,股市表現也普遍不俗,其中港股以10%的漲幅領漲全球,主要源於美元明顯走弱。17年2季度加息風險上升。之前期貨市場預期17年加息2次,最早在6月,但進入3月以來風雲突變,目前最新預測是最早3月加息,17年加息3次。

本輪美國經濟反彈仍屬庫存週期,未來關鍵看裝置投資能否啟動。川普的減稅政策預期明確,意味著美國的企業可能會加大投資力度,而中國和日本的企業可能會搬到美國,因而啟動一輪裝置投資週期的概率並不低。

因此,由於4季度美國經濟短期走弱,使得年初美元貶值,給了新興市場短期喘息的機會。反過來說,如果未來美國減稅預期明確、加息加快,美元再度升值,那麼黃金和港股都有再度回落的風險。

16年加槓桿起泡沫。16年穩增長靠天量融資。16年經濟的再度回升依然歸功於投資,尤其16年的基建投資增速高達16%,是穩增長的主要貢獻。而在基建投資高增的背後,是政府的天量融資。

本輪地產繁榮的背後,同樣靠的是居民的天量房貸,因此16年經濟企穩的背後,還是熟悉的配方,通過天量融資,推動地產和基建回升並穩定經濟。

不同之處在於,16年穩增長所使用的貨幣量遠超過去歷史。貨幣推漲房價,地產泡沫已現。隨著人口老齡化的到來,地產會迎來大週期的拐點,因此本輪房價上漲其實已經與人口結構角度的剛性需求無關,而是徹頭徹尾的金融現象。

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17年去槓桿抑泡沫。從穩增長到防風險。歷史上每逢7/8的年份容易開啟金融危機,而金融危機與美元走勢密切相關。但美元升值並不會直接促發危機,新興市場過去危機爆發都與外匯儲備不足有關。

16年的政策以穩增長為主,加槓桿放貨幣,推動房價上漲,但也導致匯率貶值。如果17年受去全球化的約束,以及防範金融風險的考慮,去槓桿收貨幣,房價必然會下跌,同時也有助於匯率穩定。

房地產泡沫不可持續,未來中國GDP增長的來源,一是基礎建設,二是改革轉型,其中國企改革值得重點關注。近期國企改革的幾個事件,一是中國聯通未來是否會把20%的股權賣給騰訊或者賣給阿裡,二是遼寧省把九大地方國企20%的股權劃給了地方社保,然後在產權交易所掛牌拍賣,如果這些改革都落實了,國企效率提升的紅利值得期待。

具體來算,假如房地產下滑導致GDP增速降低了1%,即會出現約7000億GDP缺口,這個缺口怎麼補?舉例來說,國企可以賣掉一部分股權,比如中國聯通,賣掉20%的股權就是1000億的收入,賣7個國企的相應股權,7000億的收入輕鬆入袋,再把這筆錢放到社保,進而轉手劃給大家去消費,一樣是GDP,7000億的缺口就補上了。因此,未來國企改革應該是穩增長的重要方式,所以未來的政策基調應該很明確,靠地產穩增長轉換成靠改革穩增長。

對此,薑超認為,投資者應把效率提升作為未來投資的主線,國企改革就是提高效率的重要方式。如果2017年物價回落,房地產價格不再繼續高漲,實物資產的投資機會就不大了,金融資產應是投資者未來資產配置的主體。一方面,債市在這次回撥之後明年還會有機會,高收益的股票資產也有機會。同時,在股市裡面,服務和創新方向也值得關注。

服務業裡面,我認為中國的人口結構,一方面是老齡化,醫療產業有機會,同時二胎生育特別超預期,未來教育業也有機會。另外,三星手機電池爆了,最大受益者是中國的華為,我們手機品牌有技術,可以搶佔市場份額。汽車也一樣,因為吉利收了沃爾沃後出的新的汽車賣得特別好。所以我個人明年的主題應該會和今年不一樣。”

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