【央行參事:個別城市大幅減少土地供應 如何抑製房價上漲】

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如何實現真正的房價調控?

文/盛鬆成 中國人民銀行參事 來自公號:人民幣交易與研究

近日公布的《政府工作報告》提出了要”加強房地產市場分類調控“,”房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地“。去年12月召開的中央經濟工作會議對此有著更詳細的闡述,例如”提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效土地“、”加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性製度和長效機製“等。《政府工作報告》和中央經濟工作會議都強調了”供需結合、因城施策“的調控方針。

長期以來,不論是在房價過高的時期,還是在房地產低迷的時期,我們往往都采用需求調控,也就是通過抑製或促進需求來進行調控,結果是一、二線城市房價似乎越調控越高。

單一的需求調控只能使今天的需求變成明天的需求,是一種指標不治本的手段。需求調控是短期、具體的,可以立竿見影,但並不能改變公眾對房價上漲的預期,甚至有可能強化上漲預期。供給調控更側重於中長期,且有助於穩定公眾預期。

但是,近年來,在供給層面,國有建設用地供應面積呈逐年下降趨勢,其中房地產用地面積下降更多。2013-2015年,房地產用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%。2016年,房地產用地占供地面積的比例為20.8%。在最近一輪房價快速上漲的16個熱點城市中,住宅用地供應量減少的現象非常突出,如廈門同比減少50%,上海減少48%,廣州減少42%,北京減少31%。

房地產調控問題很複雜,但主要還是房價和房地產與經濟發展的關係這兩個方面。一方面,要防止房價過快上漲,另一方面,要將房地產對我國經濟增長的貢獻率保持在一定水平。無論是抑製房價泡沫、防風險的目標,還是保持房地產市場平穩健康發展、促進經濟增長的目標,都與供給密切相關,尤其是一、二線城市的土地供給要增加。

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第一,實現房地產價格調控目標需要增加熱點城市供給。

《政府工作報告》和中央經濟工作會議的精神都清晰地釋放了重視供給端調控的信號。中央層面的政策是正確的、清晰的、一貫的。不少城市貫徹了這一思路,如安徽今年對省內庫存壓力大的三、四線城市減少以致暫停住宅用地的供應,而對房價較高的城市,則加大土地供給。

但個別城市近期調控舉措卻令人不解。比如今年北京商品住宅用地計劃供應260公頃,較2016年的850公頃下降七成。這一商品房供地規模為五年來最低,2012-2016年北京商品房供地計劃平均也都超過850公頃,2014年則是1000公頃。現在如此大幅度地減少土地供應,如何抑製房價上漲?其他有的城市也存在類似現象。

即使出於控製城市規模、促進區域協同發展的目的,也不應通過減少土地供應來實現,因為這樣做幾乎必然導致房價的上漲,反而進一步加劇了區域分化和貧富差距,也會提高城市發展的成本。在沒有合理的其他措施配合的情況下,可能較難實現其初衷,值得政策製定者關注。

還有一個問題就是工業用地和住宅用地的比例。在GDP考核壓力下,地方政府傾向於多發展工業投資。北京、廣州和深圳三個城市的工業用地占比分別達到22%、32%和36%,而紐約只有3.9%,東京只有5.1%。紐約居住用地占比則為44%,東京更是高達73%,而我國的北京、廣州和深圳這一比例分別僅為28%、29%和26%。住宅用地比例過低是我國一、二線城市房價過高的重要原因之一。

第二,需警惕供給不足導致房地產投資出現較大下滑的風險。

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與抑製資產泡沫同樣重要的一個政策目標,是處理好房地產與經濟發展的關係,將房地產對經濟增長的貢獻率保持在合理的水平。美國房地產行業增加值占了GDP的12%,德國為10.9%,英國為13.0%,而我國目前為7.8%,所以我國房地產行業還有較大的發展空間,更何況我們仍然處在城鎮化的進程當中。從這一點出發,也不應大幅減少土地供應,更要防止房地產投資增速下滑。實際上,大家對今年經濟增長最擔心的就是房地產投資增速下降。房地產投資下降過多也不符合城鎮化、改善居民生活、擴大內需的方向。

當然,我本人對今年房地產投資仍然持謹慎偏樂觀的態度。一是去庫存效果明顯,會催生房地產企業補庫存需求。去年12月,商品房待售面積同比增速為-3.2%,較2015年同期(15.6%)低18.8個百分點,其中住宅待售面積自2016年8月以來負增長。二是去年房地產投資增速整體處於曆史較低水平,較2013-2015年平均投資增速低4個百分點以上。三是樓市調控並未扭轉購房預期。據中國指數研究院問卷調查的結果,調控措施出台後,近50%的購房者選擇繼續觀望,待市場調整穩定後再考慮入市;還有近30%本來沒有購房計劃的居民反而開始考慮購房;只有13.2%的人因政策調控放棄了購房計劃。四是政府在此次房地產調控中已經開始關注供給端的問題,因而供給增加的可能性較大。

第三,目前需關注房地產企業的財務風險。

房地產企業的資產負債表健康與否,也會影響到調控能否實現預期目標。當前全方位的、自上而下的大力度調控,比如限購,甚至價格管製,可能對房地產企業造成較大壓力,需要關注房地產企業所面臨的風險。

首先,房地產行業本身具有資本密集型和勞動密集型的雙重屬性,而當前勞動力成本和資金成本都在上行。加之房地產企業面臨信貸收縮的約束,其融資成本可能進一步提高。其次,地價節節攀升也對房地產企業造成了較大的壓力。再者,價格管製可能會導致房地產企業惜售,使房地產企業的現金流承壓,加劇企業層面風險的積聚。值得注意的是,雖然房價逐年上漲,房企的銷售額也屢破新高,但房企的銷售淨利率卻在逐年下降,從2011年的16.1%下降到2015年的10.0%,累計下降6.1個百分點。2016年前三季度,房地產行業淨利率進一步下降到8.5%。當然,由於2016年全年房地產企業銷售情況較好,風險在財務層面還沒有體現,但不排除未來面臨較大財務壓力的可能。尤其是中小房企,可能面臨較大壓力。同時,房地產企業的兼並似乎也在加快,可能形成行業壟斷,不利於房地產業的長期健康發展。

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