【房地產稅為什麼這麼難?須立法和不動產登記全部順利完成】

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  今年房地產稅草案不會提請人大常委會審議,這算是全國“兩會”上傳達出來的最重要的信息之一了。

  自從2014年全國“兩會”釋放出房地產稅由“試點推進”改為“立法先行”後,任何一點關於房地產稅的捕風捉影的信息,都會攪動全國人民的神經。有房的人如臨大敵,擔心持有成本要增加,擔心房價要跌;沒房的人則翹首以盼,似乎買房有望。

  實際上,渲染這些新聞的人何嚐不知,開征房地產稅,哪有這麼容易。即便開征,它的意義也絕不限於影響房價。

  先說說房地產稅為什麼這麼難。

  房地產稅工作千頭萬緒,有兩個最基本的條件:一是立法,二是不動產登記。前者負責合法性,後者負責可操作性。

  從立法角度看,房地產稅的課稅對象、範圍、稅基、稅率等細節的頂層設計要做到公平合理。

  中國實行土地公有製,有集體和國有之分。而住宅產權多樣,按產權類型分,有央產、軍產、單位產權和私有產權等多種;按獲取方式有房改房、商品房、經適房、限價房、自住型商品房等多種。在如此複雜的土地和房產類型下,計稅標準是按房屋數量還是按房屋價值需要慎重考量。

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  如果上述關鍵問題無法厘清,那麼,房地產稅也就很難達到調節財富分配的作用,反而會造成不公。

  說到這里,就不得不提房地產稅開征的另一個關鍵條件,不動產登記了。

  不動產登記的工作,同房地產稅立法一樣,從2014年便陸續展開了,這項工作會把地、樓、房、戶的信息統一起來,盤點清楚中國的資產存量,為開征房地產稅提供基礎依據,具體表現是房產證會換成不動產證。

  春節後,沸沸揚揚的“燕郊住宅無法落宗”風波便是在不動產登記過程中出現的房、地信息不匹配,導致無法換證的問題,燕郊並非個例,在河南、河北、山東、湖南的不動產登記過程中均發生過,目前仍待相關的國土政策出台。

  好在這項工作有時間表,國土部不動產登記局說,從2014年開始,力爭4年左右時間建立有效運行的不動產登記信息管理基礎平台。

  只有房地產稅立法和不動產登記全部順利完成,房地產稅才有可能真正全面落地。

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  不過,即便房地產稅真正落地了,它調節房價的作用也不應被抱以不切實際的期待。

  多年來,房地產稅都被理解成調控房價的殺手鐧,實際上,從重慶和上海自2011年試點開始至今的房價走勢看,房地產稅穩定房價的作用並不顯著。重慶平穩的房價得益於良好的土地製度建設,上海房價的漲幅,不說大家也知道。

  同時,從日本、美國等房地產稅征收國的經驗看,房地產稅既沒有抑製房價暴漲,也沒能阻止這些國家房地產泡沫的破滅。

  對於房地產稅的現實作用,中國社科院經濟所研究員汪利娜認為,房地產稅是以社會財富存量——不動產為課稅對象,具有稅基不易隱藏、稅負不易轉移的特點,主要的功能是彌補所得稅隻對收入流量無法對財富存量征稅的缺陷,以實現稅收縮小貧富差距的目的。

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