有錢人和開發商正在撤退,中產階級卻在拚命買房!小心天花板掉下來!

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公眾號 | 深眼看經濟

  2017年3月8日,第三屆中國產業經濟(國際)論壇在上海舉辦。小編整理了瑞士信貸董事總經理、亞洲首席經濟學家陶冬演講中關於房地產市場的部分。解析持續上漲的房價背後的故事。

  

陶冬

  房價什麼時候跌?我不知道,我可以告訴你這組數據。日本1990年房地產的頂峰期,日本所有房子的價值相當於日本GDP的200%,2006年美國房地產泡沫的頂峰期,全美國的房子價值相當於當年美國GDP的170%,咱們中國已經干到咱們GDP的250%,這個是在現代資本主義曆史上前所未有的一個數字。

  而且一旦房價往下跌了,人們會突然發現,中國經濟最強的那一環就是你我他的儲蓄,那是真金白銀,和中國經濟最弱的那兩環,一個是地方債、一個是房地產開發商,緊緊的連在一起,下一次房地產出事不光是銀行出現壞帳的問題。

  由於這些年靠的是政府的投資,那麼我們看到,社會融資暴漲,銀行這段時間的借款實際上堪比四萬億,隻是這次悄悄的進村,開槍的不要,這次和上次的最大差別,2010年四萬億政府一呼民營企業揭竿而起,這次別管政府怎麼嚷嚷,民營投資沒見真正的起來。由於實體投資沒有起來,那發出去這些錢滲透到實體經濟中間,效果就差,經濟學上講就是貨幣的成熟效應在不斷下降。

  剩下的那些去了哪了?房地產市場。這就是我們所見到的去年的房價的一次暴漲。今天來這參加會的有不少過去兩年也曾經聽我做演講的朋友。我去年錯的最厲害的一個,就是對於中國房地產的判斷,我錯了。

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  如果你試圖用經濟學來分析中國的房地產,無論你從供需性質關係入手,還是從庫存入手,無論你說這個人口結構還是你說可承受能力,有任何一個指標來判斷中國房地產市場結論只能有一個,泡沫。但是如果你用任何這些東西來分析,你就錯了。

  

  因為今天咱們頭上那片瓦,不是給你住的,這叫做金融產品,這是一個投資。這是一個流動性拉動的一個投資。十年後再看咱們的曆史,會告訴你這句話是中國房地產市場的分水嶺。因為房子不再是金融產品了,但這並不意味著今年房價會暴跌,北京此時此刻想干的事也是想慢慢把你的錢從一線城市擠到二線城市,從二線城市擠到三線城市,看看調整一開始出來的是一些一線城市,接著慢慢進入二線城市,最後希望進入到三線城市。

  換一句話說,咱們政府希望把你的錢給忽悠出來,為去庫存服務。所以房地產市場暫時不能打死。但是也不能再讓你這麼狂炒,想想你自己在上海工作,會不會跑到揚州去買個房子。

  中國的政策這些年說多,繁複許許多多的政策,但是它的邏輯出奇的一致,就是把你兜里的錢忽悠出來填地方政府財政窟窿。地方政府把房價漲上去可以賣地,這個泡沫往下走了搞出理財產品,不同的表達形式,還是同樣的邏輯,這個泡沫玩不下去了,搞出股市4000點到半山腰,地方債置換,這個玩不下去了,房地產2.0版,都是繞同樣一個圈。

  最新一些和政府比較親近的經濟學家們提出一個新的概念叫做轉杠杆,去杠杆是應該的,老大說的當然是應該的,但是我們要轉杠杆,我就想什麼叫轉杠杆,後來一看明白了,看看地方政府債這兩年負債比率往下走,民間的負債比例是往上走,民間負債率去年的數字放上去,已經遠遠超過50%,換一句話說,銀行存的那些錢拿出來買樓實際上幫地方債解套,房地產不出事大家皆大歡喜,房地產出了事,你就是托著掉下來的天花板的人。

  再講一句2016年還有一個奇特的景象,房地產市場中產階級奮勇跳進去,全民買樓,最高端的有錢人和很多的開發商在慢慢撤出來。誰對誰錯,我不知道,最終隻有時間可以給我們一個答案。

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  最後,給大家分享一個文人的買房故事。

  《親曆房價故事:若大多數年輕人想都不敢想,社會定要反思》

  

  1997年大學畢業,我在長春工作。一室一廳的房子大多租金五六百,單間三四百。我的工資六七百,在同學中算是高的。亦即,一半工資拿出來租個單間很正常。有個同學工資才三百多塊,理論上講租房都不夠。這樣晃蕩了兩年,女友(現在的妻子)畢業,考慮換房子了。我為省錢,帶女友去看了某大學家屬樓里的一個單間,廁所和廚房都是跟別人共用的,月租一百七。我覺得還可以接受,女友沒說什麼。第二天一早,她哭著來找我,說不想住這樣的房子,父母來了連個打地鋪的地方都沒有,太寒酸了。

  我聽了很慚愧。人家願意跟我過日子,起碼要給她一個過得去的生活。我在繁華的桂林路找了個一室一廳的房子。月租六百,可以半年一交,僅需3300元,折合每月五百五。當時我剛跳槽到一家報社,月薪五百九十元。

  或問,一個月還剩下四十塊錢怎麼生活?這恰是我要講的:如果你不想過太委屈的日子,那就先滿足自己,然後想辦法。我也是這樣,先住上五百五的房子,再想五百九怎麼生活。人的求生本能總會幫著你解決掉這些問題。我記得那一年給《深圳青年》雜誌寫稿,一篇稿子就是一千七百塊錢,夠我三個月房租了。

  搬家那天,我和女友很滿足。一個文友帶著新婚妻子來看我,我說,房子小了點,嗬嗬。其實我是希望他安慰我說:“這就挺不錯了”,豈料人家兩口子異口同聲地說,“嗯,確實憋屈,湊合住吧。”原來,文友入贅到高官家中,高官住的是四室的大house,家里還有警衛員呢。但不久他們就離異了,原因不清楚。但一個北方男人,自己不掏錢買房,寄居在丈人家里,總覺不太心安理得。

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  閑著沒事的時候,也以租客的名義在附近看過其他一些房,有個老太太,以380元價格把一個單間租給一個女大學生,她自己則在過道里搭了一張床,感覺兩個人都挺能將就。不要說那時房租高是因為商品房少,住房緊張。房東出租首先要考慮自己的成本。他的心理預期如果是兩千塊,即使降到一千不虧本,他也不租給你,寧可空著。反正目前中國的房產幾乎沒有持有成本,他們干嘛要救濟你。

  我自己買房是在2000年。那時商品房剛剛興起,而我所在的東北地區還不像現在這麼被唱衰,經濟正在蓬勃發展。房價兩千多一點(市郊一千多),比石家莊、濟南之類的二線城市似乎還高。偶爾在圖書館翻閱《深圳特區報》、《深圳晚報》之類,發現深圳房價三四千元一平米,實在太貴,感覺不在同一個世界里。當時省城的平均工資已經一千多,而全國通行的理論是,一個月工資可以買一平米房子才是正常房價。但這種理論大概持續了三四年便煙消雲散。

  我花二十多萬買了第一套房,首付三成,其餘按揭。當時稿費好掙,我一年時間就把貸款還完了。2007年孩子上學,需要獨立單間,我又借錢買了第二套房。後來在文壇小圈子里流傳我用稿費買兩套房子的故事,大概就是這麼回事。我的經曆不足為訓,不過當時房子確實好買一些,我身邊有不少工作三五年就能買房子的人,在北京、深圳和天津的朋友、同學大體如是。購買方式跟今天差不多,就是自己湊一點,父母湊一點,親戚借一點,然後用工資還按揭。總體上看,無論房價高低,購房者都是跌跌撞撞,跟頭把式,沒有一個從從容容的。所以今天房價不代表什麼,重要的是買房時的狀態。如果絕大多數年輕人連想都不敢想,整個社會肯定要反思;如果不少人還敢比劃比劃,那就證明房價還不算誇張。

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