燕郊房市的火與亂:幾百個公章誰蓋的?

ADVERTISEMENT

ADVERTISEMENT
燕郊福成小區。 徐依祿 攝
ADVERTISEMENT

原題:燕郊房市的火與亂

72天解決房產落宗或生“破窗效應”

手里的大產權證似乎一夜之間變成了一張廢紙,在2016年12月1日至2017年2月10日的72天里,燕郊多個小區的業主對房屋除了擁有居住權,其餘的抵押權、交易權都無法實現。農曆新年沒過完,近千名業主就在因落宗問題進行維權,引發全國自下而上的關注。2月10日,三河市政府連夜作出了解決方案

法治周末記者肖莎

“出去放炮!還有什麼比這更讓人高興的!”2月11日淩晨,在河北省燕郊鎮一個小區維權群里,業主們難掩激動。

就在一個多小時前的2月10日,燕郊近萬名業主的房產落宗問題有了基本解決方案。

2月10日晚10時許,燕郊鎮所在的三河市政府連夜擬定了《關於不動產登記工作的通告》,其中稱,凡依法獲得《房屋所有權證》的業主,可直接持《房屋所有權證》辦理不動產登記手續,《不動產登記證書》所記載信息,以《房屋所有權證》(以下簡稱“房產證”)信息為準。

這份通告迅速被轉發到了燕郊各個小區的維權群或業主群里。

事情源自2016年11月三河市國土資源局發布的《關於實施不動產統一登記有關事項的公告》。該公告稱,2016年12月1日開始,由不動產登記部門統一受理房屋、土地、林地等各項不動產登記業務,由市國土資源局頒發《不動產權證書》和《不動產登記證明》。在權利人依法辦理變更登記、轉移登記等不動產登記時,更換新的《不動產權證書》。

也就是從2016年12月1日起,在燕郊購買了商品房的居民發現,當自己拿著明確標明70年產權的房產證去不動產登記中心進行登記時,卻被告知房產無法落宗無法登記,原因是房屋所在的土地性質在國土資源部門的登記信息為工業用地或綠化用地或集體用地等。

所謂落宗,通俗而言,是指在執行不動產登記後,房產證和土地證合二為一,房屋和土地必須關聯,在國土局備案的土地的屬性、用途、年限,必須和地面建築物的相關信息一致。房屋和土地關聯的過程,就是落宗。商品住房的土地性質必須是住宅用地,否則無法關聯。

“我的房產證上清楚地寫著土地性質國有,用途住宅,使用年限2001年至2071年。但國土資源局查詢的結果,這塊地卻是集體用地。”東方禦景小區的業主張先生向法治周末記者出示了他的房產證。

不少人正在進行的二手房交易因無法落宗被迫停止,有人想要通過抵押房產貸款進而緩解資金壓力的想法也被迫中斷。

手里的大產權證似乎一夜之間變成了一張廢紙,在2016年12月1日至2017年2月10日的72天里,這些業主對房屋除了擁有居住權,其餘的抵押權、交易權都無法實現。

“無法落宗”這塊骨牌

農曆新年沒過完,燕郊多個小區的近千名業主就在因落宗問題進行維權,這也引發了全國自下而上的關注。

2月8日當天,三河市副市長劉增祿在針對這一問題的現場辦公會上首次發聲,稱房產證寫的房屋和土地是什麼性質,就是什麼性質,並承諾當周內多數小區都能正常落宗。在2月9日國務院新聞辦組織的發布會上,國土資源部部長薑大明還因此接受了記者采訪。

於是,有了三河市政府2月10日(周五)連夜作出的解決方案。

2月13日,方案出台後的第一個工作日,三河市不動產登記中心里擠滿了拿著房產證谘詢落宗事宜的人。

“沒得到準信,心里還是不踏實。”一名前去谘詢的燕郊業主說。

“差點因為落宗的事兒導致我個人違約。”東方禦景小區的張先生,目前正身處一個先賣燕郊房後買北京房的連環單,他也等著自己小區能落宗的確切消息。去谘詢之後發現,東方禦景小區的測繪工作還沒做完,需要等兩天之後才能預約不動產登記。

張先生在2016年11月底簽的賣房合同,並同步簽了在北京的買房合同。賣房的合同簽了之後,去銀行辦理解抵押時,被告知需要提供不動產權證書;當他去三河市不動產登記中心要求更換新的不動產權證書時,工作人員稱,他的房子無法落宗,因而不能換證。

無法落宗,房子就無法辦理解抵押;無法解抵押,房子買賣的流程就走不下去。

直到2016年2月10日,張先生隻拿到了出售燕郊這套房子的25萬元定金,早應由買家支付的首筆首付款遲遲未到賬,因為買家擔心,落宗的問題一旦無法解決,房子就無從過戶。

拿不到首付款,張先生就無法支付買房環節的首付款,而合同約定,張先生必須在2017年3月之前繳納首付,否則就要支付購房總價的20%作為違約金。

此前,無法落宗的信息就像推到了多米諾骨牌的第一張牌,引發了一系列的連鎖反應。

這樣的連鎖反應出現在不少燕郊業主身上。

燕郊,這個離北京天安門大約40公里的地方,在過去十多年里承接著北京數十萬的外溢人口,這里也是不少人在北京買房的跳板。

因此,燕郊的二手房買賣市場尤為活躍,在小鎮的主干道附近,隨處可見二手房中介的招牌。但即便是消息靈通的中介,在2016年年底之前也不知道,燕郊的房子會存在無法落宗進而無法過戶的可能。

“我們之前有一個客戶因為無法落宗,來找我們維權,但這件事情並非中介能左右的。後來業主無奈跟其他人一起到政府維權了。”燕郊的一名房地產中介告訴法治周末記者。

在三河市政府沒有出台解決方案之前,最為焦心的正是那些房屋正在買賣程序之中的業主。

也因而,張先生和他的幾位鄰居在2月13日一大早就衝到了三河市不動產登記中心,希望親耳聽到工作人員說,自己的房子確定能落宗。

炒房和土地指標騰挪

2月11日淩晨燕郊的炮聲,很容易就飄到了只有一河之隔的北京市通州區。潮白河是通州和燕郊的分界線。

正因為這樣的距離優勢,燕郊房地產市場被爆炒,房價在過去十多年里漲了將近十倍,燕郊有著“炒房第一鎮”的名頭。

北京市民劉女士早年就關注燕郊的市場,她告訴法治周末記者,燕郊的房子在2002年時還不到2000元/平方米,隨後受奧運會影響、受京津冀一體化影響、受北京市行政副中心落點通州的影響,燕郊房價一路上漲。

2011年,張先生在東方禦景小區購買了一套二手房,95平方米,總價70萬元,均價不到8000元/平方米。

“我買燕郊的房時還認真看了賣家的一手房合同以及相關資料,五證齊全,而且我買房時辦理過戶什麼的都很順利。”張先生告訴記者。

2016年11月底,他出售該處房產的總價超過了200萬元。兩個多月後,東方禦景小區在鏈家網的掛牌價已超過3萬元/平方米。

2月12日,在燕郊的一家房產中介門口,法治周末記者看到,燕郊另外一個知名小區福成小區的二手房掛牌價也已在25000元/平方米。

就在落宗的事情基本得到解決之後,燕郊的一個維權群里就有人在問:“落宗事件之後,咱小區有賣房的嗎?這個事情會影響房價嗎?”

有人擔心,落宗事件會影響房價上漲的趨勢,進而影響自己可以拿到的價差。

燕郊房地產市場之熱,也是此次落宗事件爆發的重要背景。但是,可做住宅開發的土地是有限的,而隨著北京人口的增多,對燕郊房屋的需求是不斷增長的。

“為什麼燕郊此前會出現大量的房產無法落宗?其實背後就是土地指標的問題。”中原地產首席分析師張大偉告訴法治周末記者。

張大偉透露,全國各地每年都有一個根據5年規劃確定的開發強度指標,根據開發指標和18億畝土地紅線指標確定開發量,比如三河市,每年都會從上級政府得到一個可以開發的土地的量,每年大約在150公頃至200公頃。

“一般住宅用地比例只有10%至15%。另外包括教育、醫院等公共資源的土地使用比例一般是15%至20%。剩下的就是工業、礦業用地、商業服務用地等。”張大偉分析道,但是燕郊這個地方,根本用不了那麼多的工業或者商業用地,開發商不要,反而是搶著買住宅用地。地方政府就會存在先上車後補票的情況,把部分土地的非住宅用途變成住宅用途,落宗風波的出現,就是因為土地指標騰挪變更過程中出了問題。

土地指標的問題只有燕郊才存在嗎?

“當然不是。各地都有土地指標,燕郊的問題在全國大城市圈的周圍都會有。”張大偉說。

幾百個公章誰蓋的?

房產律師徐西華告訴法治周末記者,從法律上來說,房產證上如果是70年大產權,那麼房屋所在土地一定是住宅用地,工業用地或集體用地等其他用途的土地上的房屋不可能辦下來70年的房產證。至於燕郊為什麼會出現“國土部門顯示土地是非住宅用地,但房產證顯示是住宅用地”的情況,就要問政府部門了。

記者試圖向三河市政府負責不動產登記的相關負責人詢問,此次大量的有房產證的房產無法落宗,是由於土地用途改變過程中各部門的信息溝通問題所致還是其他原因,但該負責人的電話始終無人接聽。

“如果土地用途沒有改變,但相關政府部門給工業用地或集體用地上的房子辦出了70年的大產權證,那問題就嚴重多了。”徐西華說。

房產專家陳寶存曾在河北省的多個房地產開發公司任高管,他對燕郊房產落宗風波的分析是:“燕郊的土地本來大多就是工業用地,在出於種種原因土地用途從非住宅用地變成住宅用地的過程中,由於以往未進行不動產統一登記,房管部門和國土部門之間並非及時溝通信息、及時統一信息,從而導致出現了現在的情況。”

陳寶存說,在2004年施行土地招拍掛製度以前,土地出讓方式是協議出讓,那時候如果土地的用途需要改變,基本上開發商隻需要跟規劃部門打個報告即可。由於國土資源部門和規劃部門、建設部門之間信息長時間沒有及時對接,2004年之前,土地用途改變的信息很多並沒有在國土部門備案。不動產統一登記製度可以解決這種信息不統一的問題。

“2004年,土地招拍掛製度實施之後,土地要想改變用途,由工業用地或集體用地變為住宅用地,需要先由規劃部門做更改計劃,然後通過人大審批,再由國土部門把土地收上來之後,重新招拍掛出讓。但是可能地方政府在執行過程中並沒有那麼規範,導致國土資源部門的相關信息並不是最新的。因此,燕郊這次不動產登記的工作歸口到國土資源部門之後,發現很多已經開發成住宅的土地在國土部門的信息還是工業用地或其他用地。”陳寶存分析道。

張大偉也認為,對於那些能夠辦下來房產證的燕郊房產而言,購房者真金白銀買的房,開發商不參與產權的確定,不可能偽造公文,產權變更過程中,幾百個公章是誰蓋的,所以這事的錯誤方很清晰。現在三河市的領導也冤枉,他們這是給之前的領導的行為“買單”。

2月12日晚間,三河市國土資源局發布通告稱,該部門正在逐一完成相關小區的測繪工作,測繪工作完成之後,就可以受理不動產登記業務。

但無論是什麼原因,過去兩個多月里,不少燕郊的業主的的確確因無法落宗而難以交易。如果有業主因為“落宗”問題被迫出現違約、需要支付違約金,這部分損失,有無途徑得到補償?

北京聖運律師事務所主任王優銀告訴法治周末記者,如果開發商在開發過程中明知土地有瑕疵,在非住宅用地上蓋房子,並通過非法手段最終辦下房產證,那麼業主可以向開發商索賠;如果開發商是在土地用途進行合法變更之後進行的開發,由於政府部門之間信息溝通不暢導致無法落宗,那麼業主可以直接向政府申請國家賠償,若政府不予賠償,還可以通過行政訴訟的方式要求國家賠償。

環京地區的房產亂象

“燕郊這次風波中的房子有房產證,問題肯定能解決。但是在燕郊、大廠、香河、固安等北京周邊,還有很多房子什麼證件都沒有,就開始蓋,開始賣了,不少項目賣了很多年都辦不下來房產證。”陳寶存說。

2月13日,當東方禦景小區的張先生等人拿著自己的房產證去三河市不動產登記中心確認何時能落宗時,信息大廈小區的多名業主正舉著A4紙打印的標語在政府門外維權,希望被政府部門關注,這個小區交房多年仍辦理不下來房產證。

陳寶存說,在環京地區,從拿地到建設再到銷售環節,都存在這樣那樣的不可回避的問題。

“這次燕郊落宗事件更多反映的是土地問題。環京地區的土地出讓過程一直比較亂,此前在香河曾經出現過一個案例,香河縣政府公開招拍掛的土地,竟然不是可以出讓開發的土地。”陳寶存回憶道。

這件事情發生在2010年前後。2010年9月,五礦和萬科以公開拍賣方式獲得河北省香河縣土地,建設五礦萬科歡慶城。在2011年3月一期產品開始銷售之後,國土部門的調查發現,河北省政府批準該土地實際用途為“新民居建設周轉用地”,而非公開拍賣時所稱的“開發建設”。

五礦萬科歡慶城因此被叫停。

“五礦和萬科通過合法的拍賣手續,拿到了一塊‘違規’的地。”陳寶存說。

而在建設環節,開發商私自更改規劃等問題也不少見。

2015年,燕郊住建局原局長郭光東因受賄等問題被判處有期徒刑13年,判決書披露的信息顯示,三河華遠房地產公司因第一期項目建築面積與總規劃設計不一致,導致二期不能施工建設,該公司總經理喬某向郭光東尋求幫助,並在事成後給了郭光東20萬元的好處。

然而,即便環京區域有著這樣那樣的問題,在北京房價動輒超5萬/平方米的現實之下,距離北京直線距離並沒有那麼遠的燕郊等地,仍然有很大的吸引力。

各地的土地指標仍在,京津冀周邊的房產需求又太旺盛,未來還會不會再出現土地指標騰挪、土地用途變更導致的種種問題?

ADVERTISEMENT
ADVERTISEMENT