如何正確計算日本房地產的收益率

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【大紀元2017年02月10日訊】(大紀元記者林楚舟日本東京報導)日本不斷放寬外國遊客的簽證門檻,相應的民宿等投資房在日本非常火爆,作為一般投資者來說,從房地產商得到投資房的收益率常看到8%、10%等誘人的投資利益,然而往往這樣的收益率都是「表面收益率」。下面介紹些日本投資房收益率的基礎常識供參考。

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表面收益率

房地產出租的收益率的計算方法有「表面收益率」「實際收益率」兩種方式。

表面收益率是指,一年的房租收入除以房地產的購入價格。

即:表面收益率=1年的房租收入÷房地產購入價×100%

這裡需要注意的是,經營房地產時,除了主要的房租收入外,還需要考慮到管理費、更新費用、禮金、停車場費、押金等。需要考慮涉及所有收入和費用。一般來說,房地產商給出的收益率屬於這種沒有考慮諸費用的「表面收益率」。

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實際收益率

從預計的收入中,減去管理委託費、固定資產稅、都市計劃稅、廣告宣傳費、修繕集金、房貸利息等費用,在此基礎上除以房地產的購入價。

即:實際收益率=(1年的房租收入-諸費用)÷房地產購入價×100%

對於準確了解出租房地產的收入,採用實際收益率是非常必要的。同時,出租時,遇到空閒期、租金的調整、大規模修繕費等變化時,這些費用也不能忽視。為了提高實際收益率的精度,還應該考慮消費稅、房地產取得稅、中介手續費等。

不能輕信高收益率

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在日本尋找房地產投資房時,常見到8%、10%的收益率高的物件,但是往往這些都是「表面收益率」,需進一步分析其各種費用事項。投資老手通常會索取過去的實際業績,如果是新房,會收集附近類似住房的空閒率、發生不付房租的概率、租金的調整幅度等因素。

房地產投資自然也伴隨著風險,對於新手來說,上述提供了一些如何把握「實際收益率」的參考,希望在實際中有所借鑒。

責任編輯:盧勇

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