三四線城市商業地產的衰落,只是馬雲惹的禍嗎?

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文/博山閣主人

圖/來自網絡

時間過得而很快,又是一年新春佳節,當大家都沉浸在節日的歡慶氣氛中的時候,瀚哥我也從日常打拚的魔都回到了闊別已久的故鄉,在故鄉的日子是那麼的愜意,沒有生活的壓力,沒有工作的煩擾,沒有讓人窒息的霧霾,有的只是小城市的安靜祥和,但是在這座江左的故鄉小城,卻讓我體會到了很多不一樣的東西。

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一、春節來自故鄉的故事

回到故鄉的前兩天是愜意舒適的,但是第三條卻出現了讓人意外的現象,畢竟要在故鄉呆上一周的時間,和家中老人的生活習慣還是大不相同,總要買點自己合適的生活用品,走上街頭,看到了紅紅火火的餐飲店,看到了鱗次櫛比的藥店,但是樓下的超市不見,街邊的雜貨鋪找不到了,甚至走了好幾公里,都找不到一個賣衣服的地方。原先超市、雜貨鋪在的地方都打上了”旺鋪出租“的招牌,卻看不到什麼人,商業地產顯得一片蕭條。

兜兜轉轉走了好幾圈,隻得沮喪的回到家中,問問家中的老人。

問:樓下的超市呢?周圍的幾家便利店和大超市呢?

答:樓下的超市早就關門倒閉了,那幾家便利店和大超市都因為經營不善最近兩年都逐漸關門了。

問:街角老王家的雜貨鋪呢?

答:老王過世之後,沒人經營,兒子都不在我們這了,也就歇業了。

問:那這個城市還有能買生活用品的地方嗎?

答:有,五公里外還有一家超市,算是現在僅存的超市了。

問:那你們平時都去那麼遠的地方買東西?

答:大部分的東西都網購,實在買不到的才去超市逛逛,反正周圍都有菜場,日常的生活必需品都能買得到。

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直到默默無語的結束了這段詢問,瀚哥我過了好久才緩過氣來,原來電商對於商業地產的衝擊遠不是一線城市表現的那麼含情脈脈,而是赤裸裸的直接衝擊,放眼整個小城,基本上不是餐飲店就是藥店,因為這些都還不是網購所能夠替代的,於是我們不得不來認真思考一個問題,三四線城市的商業地產到底怎麼了?

二、逐漸退化衰落的商業地產

曾幾何時,三四線城市是商業地產心中的香餑餑,在一二線城市殺的你死我活的商業地產商們,在經濟發展的大趨勢下,逐漸將眼光瞄準了三四線城市,於是各類的房產公司開始集火三四線城市,特別再加上各地招商引資政策的優惠,一時間各地的商業地產如同雨過春筍一樣發展起來,甚至像瀚哥老家這樣的小縣城最多的時候都集中了有華潤蘇果、大潤發、沃爾瑪等等近十家大型賣場。

這些賣場最早的時候的確是人頭攢動,當地人的日常生活常用語都會是:到某某賣場去……這個時候的商業地產可謂是紅紅火火。但是,花無百日好,當熱潮過去之後,三四線小城市賣場幾乎都陷入了一種被動,甚至逐漸陷入了關店潮。筆者經過調研,覺得商業地產在三四線城市的潰退主要有以下的原因:

一是消費者結構的兩級分化。以前,大家都習慣於在本地消費,在本地交流,但是隨著經濟的發展,人們收入水平的提高,越來越多的家庭擁有了私家車,而日益方便的高鐵,則更快的將城市融為一體。這就出現了所謂消費者兩極分化的問題,三四線城市的消費者雖然不同於一二線大城市的人們,但是從消費的本質上來說,卻並無差異。高端的消費者,即使在三四線城市居住,但是便利的交通讓他們的選擇範圍日趨廣闊,既然,開車一兩個小時範圍內有著更好的中心城市,我為什麼要留在本地小城消費。而大型耐用消費品,完全都可以去一年數次去北上廣等大城市掃貨,如果需要出個國門去趟日本、法國都不是難事。而大眾消費者呢?最近的生活成本逐漸高升,而電子商務卻是日漸發達,那麼同樣的商品我與其去大賣場不如去網上,在本地消費的動力和欲望都在減少,從而形成了消費者的兩極分化。

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二是年輕人的大量離開。隨著經濟的發展,城鎮化水平的逐步提高,現在的人口流動趨勢正在從所謂的中西部向東部沿海城市流動,從農村向城市流動,從三四線向一二線大城市流動。在發達的交通水平面前,原本發生在農村的空心化現象正在向三四線小城市蔓延。大量的年輕人選擇離開了城市,前往1-2個小時只能可以到達的大城市去,對於商業地產來說,最發達的消費群體往往就是20-40歲的中青年人群,他們的金錢賺取能力最強,消費動機最足,自然更願意去消費,從而推動商業地產的發展,但是現在由於人口大量流出三四線小城市,城市常住人口中的平均年齡不斷提升,在不少城市的統計數據中20-40歲的中青年占比是逐漸低於一二線城市的,並且還處於逐年遞減的狀態,最終的結果就是三四線城市的消費活力不足,商業地產不景氣。

三是消費者的不斷審美疲勞。前幾年,受到優惠措施的影響,很多商業地產開始紛紛湧入三四線小城市,雖然大賣場、金融中心、CBD很多,但是三四線城市的常住人口卻普遍在100萬以下,消費基礎並不雄厚,再加上經濟發展的不甚景氣,人們收入水平的提高速度有限,在短時間湧入多家商業地產的商業綜合體,必然導致了局部的供給過剩現象。過多的商業地產湧入讓本來人就不多的小城市陷入了一種選擇困難症,這家賣場開業酬賓,那家賣場打折促銷,大家的消費習慣都逐漸被養刁了,甚至出現了審美疲勞,很多做商業地產的朋友就會發現,一促銷就有顧客,不促銷消費量就斷崖式下跌,結果就是賠本賺吆喝,根本賺不到錢。

四是互聯網電子商務的衝擊。如果說在一線大城市,馬雲對於商業地產的衝擊僅僅是衝擊的話,對於三四線城市就簡直是替代了,因為相比於一線大城市,三四線小城市的居民對於價格的敏感度更高,本來買東西的時候就會貨比三家,既然已經有了比貨比三家更便宜的比價方式,再加上物流水平的逐漸提升,很多電商買了東西當天就能配送到家。於是很多人都開始將自己的消費習慣從線下搬到了線上,這種消費習慣的遷移,讓商業地產的生存基礎逐漸削弱,成為了電商的犧牲品。

在上面四個因素的共同影響下,很多三四線城市的商業地產陷入了一種死循環,發展逐漸萎縮,卻又無可奈何?

作者:財經專欄作家,金融分析師,經濟觀察員,財經評論員。

作者微信公眾號:江瀚視野觀察(jianghanview)

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