互聯網創新解決房地產交易痛點:消除信息不對稱 提升流通效率

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人民網北京1月16日電 (餘燕明)過去一年時間里,專注於房地產輕資產領域股權投資的北京高和翰同眾贏基金(有限合夥),已經在房地產運營和交易環節集中投資了7家創新企業。

“我們是沿著整個房地產產業價值鏈投資,所以系統投了幾家房地產互聯網交易平台。”高和翰同基金CEO王倩介紹,房地產交易是非常大的板塊,各個細分市場都可能誕生巨無霸企業,但房地產行業的互聯網化程度非常低,“可以通過一些互聯網手段解決房地產交易信息不透明、交易環節長、複雜、效率低下等問題。”

高和翰同基金針對房地產交易環節先後投資了企業空間交易服務平台“空間家”及租房互聯網平台“嗨住”,前者做的是商辦產業園交易的生意,後者做的是B2C住宅租賃的生意。

“房地產交易環節,一方面是高高在上的五大行,很專業,但其實隻占5%-10%的市場份額,並且集中在一線城市和核心二線城市;另一方面是良莠不齊的街頭中介,痛點非常多。”王倩說,空間家和嗨住這兩家創新企業是用互聯網手段解決這兩個問題。

把商辦產業園搬上網的“空間家”

空間家是一家商辦產業園互聯網交易平台,以寫字樓、產業園、開發區、倉儲、商業及孵化器租賃為主。到現在,空間家已經涉足了18個城市,彙集了14.8萬個企業空間及6900家企業選址,2016年平台交易額達到了16億元,月均收入超過1000萬元。

“商辦產業空間既具備資產屬性,還有很強的生產資料屬性。在中國,隻有核心城市優質商辦產業空間具有強資產屬性,但占比不超過30%,絕大多數這類空間偏向生產資料屬性,服務產業發展。”空間家創始人軤震宇告訴人民網記者,“許多業主方都希望找到一個互聯網平台,解決企業選址信息通達的問題。因此創辦了面向商辦領域交易的專屬平台。”

不同於住宅交易,企業選址的決策流程、複雜程度和交易周期很不一樣,前者集中在資產交易結構,大量業務集中在交易環節本身,交易完成後基本結束,相應可能會衍生出一些金融等其他服務。

而商辦產業空間完成交易後,後續服務很長,企業選址是公司行政或投資部門決策行為,選址完成後還會涉及公司運營、裝修等後服務市場,與公司行政職能掛鉤,長尾效應非常明顯。

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“空間家前期會聚焦在商辦產業園交易環節本身,將來通過企業選址進入後服務市場。”軤震宇表示,空間家一開始最希望交易涉入的企業空間是孵化器、寫字樓、商業、倉儲、廠房和土地,當前集中在寫字樓、商業和一部分廠房。

這是由於創立初期的空間家,自營經紀業務團隊新組建,因此先期選擇了一些短周期交易的商辦產業空間,“自營經紀業務團隊需要時間沉澱、磨合,前期選擇成交較快的企業空間。未來會偏重企業服務和培育,類似招商引資。”

空間家現在收入主要來自自營經紀業務,同時也開發了一個經紀人開放平台——空間管家,聚集大量經紀人解決企業選址信息不對稱的問題。但空間家又不願意純做一個經紀人平台,軤震宇認為這很容易死掉,前期必須要有自營業務經紀人帶動外部經紀人使用這個平台。

現在空間家經紀人開放平台上已經聚集了1.6萬名經紀人,並且每天保持了200名經紀人增長速度,軤震宇希望達到的效果是當一個招商信息在空間家發出來以後,迅速傳遞到10萬級以上的經紀人、100萬級以上的企業。

“我們的盈利模式不是靠收取傭金賺錢,做大以後,會分發成很多小團隊。將來商辦產業空間經紀行業一定是朝向房源、客源選址信息透明化方向發展,成長許多獨立經紀人。”軤震宇說。

空間家將自營業務傭金收入扣除稅金和管理成本後全部返還給經紀人,而對開放平台上促成交易的經紀人也不收費。按照軤震宇的描述,現在自營業務1000多名經紀人是空間家的合夥人,與外部經紀人沒有任何區別,隻是收取交易傭金的收入並入空間家的財務報表。

空間家在初期聚焦發展自營經紀業務,這是支撐公司收入的重要手段。與此同時,軤震宇判斷單純做成經紀人平台會容易倒下,這些自營經紀人留在空間家平台上,會帶來更多外部經紀人。

“平台上的經紀人達到一定規模以後,我們會對經紀人、物業方和企業方建立起信用雲檔案。”軤震宇說,“但現在我們會聚焦把自營經紀業務做紮實,拓展經紀人平台,伺機進入一些企業服務市場。2017年空間家的增長率預計會達到300%。”

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幫二房東出租房源的“嗨住”

在住宅租賃市場,嗨住創始人夏青寧分析租房市場已經發生變化,從個人租給個人,開始變成機構或企業租給個人,他說互聯網領域從C2C到B2C已然是趨勢,C2C很少有成功案例,淘寶也在向天貓模式轉變。

基於此,嗨住做起了眾多中小房屋中介和二房東的生意。

夏青寧介紹,現在住宅租賃市場存在需求錯位,他從上海電力部門了解到一些數據,上海常年有上百萬套房屋空置(連續三個月電費少於10塊錢),但同時又有大量租房人群無法找到滿意的房子。

租房市場出現了“自如”這類的長租公寓,會對業主房屋進行改造,改成“n+1”的產品出租。但像自如在北京有16萬間房,其覆蓋率也不到10%。

大量房源掌握在二房東手里,他們手上平均會掌握上百套房源,“搞定了一個二房東,相當於拿到了100套房源,效率很高。”夏青寧介紹,全國排名前10城市大約有5萬個職業房東,擁有500萬間房,占租房市場房間數量的35%。現在上海大約有1萬多個二房東,其控製的盤量超過100萬間房,北京也有6000多個二房東。

租房市場上也有服務二房東的互聯網平台,比如58同城,夏青寧將其視為嗨住的競爭對手,“但這類平台做得很差,業務模式是以賣信息和刷新次數服務收費,很難產生真房源。”

嗨住的目標是要比58同城擁有更多、更真實的房源信息。夏青寧向記者介紹,過去一年嗨住的房源信息已經是58同城的3-4倍,準確度也達到了80%左右。

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為了保證房源真實,嗨住選擇了人工加技術的房源判別方法。所有租客與房東之間的直接通話,嗨住都有錄音,然後存儲在雲端轉換為文字,一旦這些文字出現類似“租掉了”、“價格不對”、“位置不符”等關鍵字,這些房源就會進入人工遷移庫,監聽房源真實性,如果房源有問題,會馬上下架。

“我們向職業房東收費,個人業主和租客都不收費。一旦二房東經常出問題,也會被處理。”夏青寧說,嗨住對房源監測並非抽樣,而是全量監測,每天上萬通電話,監測準確度能達到85%以上,“過去一年我們主要干了一件事,就是給用戶真實可靠的信息。”

嗨住現在已經開通了北京、上海、杭州、南京和深圳5個城市,月活躍量超過20萬。“相比58同城還有一些距離,但對比其他同行已經取得了一些領先。我們關注兩個客戶指標,一是滿意度,二是淨推薦值。”在這兩個客戶指標上,嗨住分別拿到了79分和76分。

租房領域的信息匹配是第一步,也是基礎,嗨住還要繼續為租房入住以後的客戶提供保障。“如果房東違約,我們率先賠付,這是對租客的服務承諾。”夏青寧告訴記者,隻要上傳租房合同,出現違約問題嗨住都會賠付。此外,嗨住還會給租戶提供匹配室友、搬家、疏通、房租金融等服務。

嗨住更長遠的規劃是切入業主的服務端,尤其是業主房屋托管,幫助中國的中產階級打理第二套房子,“前端服務租客,後端服務業主。”

嗨住的庫存系統,除了獲取二房東手上的房源,也與一些長租公寓品牌合作,通過系統直連導入了部分房源。現在嗨住在全國5個城市實時可租房源數量達到了11.6萬間,其中38%的房源來自商務拓展,26%來自全網抓取,17%是房東主動上傳,19%的房源來自品牌直連。

夏青寧介紹,品牌公寓有很大的動力與嗨住建立合作,比如自如還是付費合作。用戶租房的時候,希望可以了解更多房源,嗨住能夠覆蓋到包括品牌公寓、二房東的待租房源,“這在酒店行業很明顯,攜程上的訂單未必比漢庭多,但攜程上展示了所有酒店。我們與品牌公寓不是簡單的競爭關係,還有合作關係。如果品牌公寓在嗨住上的獲客成本很低,為什麼不合作?”

所以,現在嗨住的獲取的房源過程里,一方面向二房東提供了按效果付費的方式,“二房東對我們非常歡迎。過去二房東80%的渠道來自58同城,獲客成本非常高。”另一方面還與品牌公寓建立合作,系統直連其空置房源,“品牌公寓的利潤依靠解決空置率。自如在北京的入住率達到95%,但是空置率每上升一個百分點,都會影響利潤。”

嗨住現在主要解決房源信息的真實性,提供租後服務保障,並按出租效果向職業房東收費。據介紹,現在嗨住在上海有2400個付費的二房東使用,杭州二房東覆蓋率也達到了50%。

“我們對平台上的二房東一開始有兩、三個月的優惠期,之後全部要收費,否則就會踢出平台,現在付費二房東的留存率達到90%左右。”

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